Những hạn chế về đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản nhà ở Indonesia có thể được nới lỏng 

Indonesia nằm gần top các quốc gia đẹp nhất thế giới và được dự đoán sẽ vượt qua Đức, Nhật Bản và Anh về quy mô nền kinh tế, đảm bảo vị trí thứ 4 trên toàn cầu vào giữa thế kỷ này.

Tổng sản phẩm quốc nội (GDP) đang tăng trưởng với tốc độ ấn tượng trên 5% mỗi năm, cao hơn nhiều so với mức trung bình toàn cầu. Lệnh cấm xuất khẩu quặng niken được đưa ra cách đây XNUMX năm dường như đã thành công, thu hút đầu tư nước ngoài đáng kể vào nước này và biến Indonesia thành trung tâm công nghiệp sản xuất pin toàn cầu. Số lượng cư dân thành phố cũng đang tăng với tốc độ ấn tượng, được thúc đẩy bởi tỷ lệ sinh cao và quá trình đô thị hóa đang diễn ra.

Ngân hàng Thế giới ước tính có 780,000 hộ gia đình mới thành lập mỗi năm cho đến năm 2045, thúc đẩy nhu cầu nhà ở tăng mạnh trong dài hạn.

Thoạt nhìn, thị trường bất động sản Indonesia là một nơi lý tưởng để đầu tư.

Theo Numbeo, cơ sở dữ liệu về chi phí sinh hoạt, giá bất động sản nhà ở thấp hơn đáng kể so với các quốc gia có thu nhập tương đương khác.

Báo cáo cho biết giá trung bình của một mét vuông bất động sản ở trung tâm thành phố ở Indonesia chỉ trên 1,600 USD, thấp hơn đáng kể so với ở Việt Nam hoặc Philippines, nơi có giá tương ứng là 2,800 USD và 2,500 USD.

Nhu cầu được thúc đẩy hơn nữa do thu nhập tăng và các gia đình chuyển từ những ngôi nhà kém tiêu chuẩn đến những nơi mới xây tốt hơn, trong khi phía cung dường như đã đạt đến mức trần công suất do hầu hết các nhà phát triển và xây dựng lớn của đất nước đều đang sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức do thời gian đáo hạn sắp đến gần và số phòng còn hạn chế. lớn lên.

quảng cáo

Nhìn chung, mức tăng giá có vẻ rất hấp dẫn.

Tuy nhiên, giá vẫn còn tương đối thấp vì một lý do chính đáng.

Với việc chỉ 2/6 số gia đình Indonesia có đủ khả năng mua nhà trên thị trường thương mại mở và hơn XNUMX% dân số (khoảng XNUMX triệu người) thực sự là người vô gia cư, ưu tiên hàng đầu của chính phủ Indonesia từ lâu là bảo vệ thị trường khỏi sự giàu có. người nước ngoài sẽ đẩy giá nhà đất lên cao hơn, đặc biệt là ở những nơi như Jakarta hay Bali.

Tính đến năm 2015, không có công dân nước ngoài nào được phép sở hữu tài sản nhà ở một cách hiệu quả ở Indonesia; tất cả các giao dịch mua đều được thực hiện thông qua những người được đề cử ở địa phương.

Luật pháp quốc gia vẫn cấm người nước ngoài có toàn quyền sở hữu tài sản, hạn chế quyền của họ trong thời hạn thuê tối đa 80-100 năm và không được tiếp cận nguồn tài chính thế chấp. Chính phủ cũng đặt ra mức giá bất động sản tối thiểu mà nhà đầu tư nước ngoài có thể mua, dao động từ khoảng 65,000 USD cho một căn hộ ở những nơi như Bắc Sumatra đến 325,000 USD cho một ngôi nhà ở Jakarta, Bali hoặc một phần của Java.

Đây là phân khúc hạng sang theo tiêu chuẩn Indonesia; mọi thứ rẻ hơn đều dành cho người dân địa phương.

Mặc dù các hạn chế bề ngoài đã thành công trong việc giữ giá bất động sản ở mức phù hợp với người dân Indonesia, nhưng cùng với bộ máy quan liêu lớn và các mục tiêu phát triển cơ sở hạ tầng quá căng thẳng, chúng đã hạn chế lợi nhuận của ngành xây dựng.

Các công ty đang vật lộn với nợ ngày càng tăng đã không thể tạo ra đủ dòng tiền tự do, điều này gióng lên hồi chuông cảnh báo không khác gì ở Trung Quốc.

Điều này, cùng với những cân nhắc khác, đã thúc đẩy một động thái lịch sử hướng tới tự do hóa quyền sở hữu nước ngoài.

Vào năm 2021, Indonesia đã loại bỏ yêu cầu người mua nước ngoài phải có giấy phép cư trú dài hạn trước khi tiến hành thỏa thuận và đưa ra một số thay đổi khác trong luật sở hữu mang lại lợi ích cho các nhà đầu tư nước ngoài.

Tuy nhiên, cuộc cải cách cho đến nay hầu như không mang lại hy vọng đột phá.

Người ta ước tính rằng cho đến nay chỉ có khoảng 200 chủ sở hữu nước ngoài đã mua bất động sản nhà ở trực tiếp ở Indonesia mà không có người chỉ định trong vài năm qua, chỉ có khoảng 40 người trong số họ vào năm 2023.

Các chuyên gia đổ lỗi cho sự chậm trễ trong việc thực hiện: chính quyền địa phương được cho là vẫn yêu cầu giấy tờ tùy thân cư trú và khiến quá trình đăng ký quyền sở hữu kéo dài và phức tạp.

Nhưng tất cả điều này dự kiến ​​sẽ sớm thay đổi.

Do ngành xây dựng chiếm khoảng 20% ​​tăng trưởng GDP, cải thiện nhu cầu trong nước đối với mọi thứ từ kim loại, năng lượng, bê tông đến dịch vụ, Indonesia không còn lựa chọn nào khác ngoài việc tiếp tục mở cửa thị trường nhà đất cho các nhà đầu tư nước ngoài, ít nhất là ở phân khúc cao cấp. bộ phận.

Một số người suy đoán rằng cuối cùng chính phủ cũng sẽ cho phép người nước ngoài có quyền sở hữu vĩnh viễn đầy đủ, ít nhất là trong các vùng lãnh thổ, kiểu khu vực tự do có giới hạn và hợp lý hóa quy trình đăng ký.

Chính phủ cũng đang cố gắng thu hút những người nhập cư khá giả.

Gần đây họ đã triển khai chương trình thị thực 'ngôi nhà thứ hai', cấp giấy phép cư trú tại quốc gia này tới 10 năm cho những người có thu nhập ổn định và số tiền tiết kiệm hơn khoảng 130,000 USD, một 'thị thực vàng' cho các triệu phú và đang xem xét bắt đầu cấp thị thực 'du mục kỹ thuật số' nhằm vào các chuyên gia trẻ làm việc từ xa.

Nhưng ngay cả quyền sở hữu hợp đồng thuê hạn chế hiện tại cũng có vẻ hấp dẫn.

Theo Housearch.com, nền tảng tìm kiếm bất động sản hàng đầu, lợi suất cho thuê trung bình ở một số khu vực 'nóng' đạt tới 15%.

Điều đó có nghĩa là thời gian hoàn vốn dưới 8 năm và thậm chí với mức tăng giá khiêm tốn trong thời hạn thuê, sẽ đảm bảo lợi tức đầu tư ở mức hai chữ số.

Chia sẻ bài viết này: